【本期文章导读】
旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈
名流花园小区
设计遗漏四栋楼 雨污倒灌愁煞人
名流花园位于昌平区北清路与七星路交叉口西南角，小区内北半部坐落着梅、兰、竹、菊4个区域，南半部则为欧风苑。此次老旧小区改造，欧风苑7号、9号、17号、19号共四栋带有半地下室的住宅楼在雨污分流设计时竟被“遗忘”，以至于施工时将住宅楼的雨污水井及管道随着整个小区的改造统一抬高，令四栋住宅楼的半地下室的污水和雨水难以排出旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。对雨污倒灌的担心令这些住宅楼的数十户一层住户寝食难安。
但是改造完成后，今年6月初一场大雨时，欧风苑9号住宅楼一层一户居民家的地漏里汩汩冒出污水，“突然看到地板上全是水，幸亏堵水及时，否则家全部被泡了旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。”该居民心有余悸。
污水管抬高后，居民不得不自制沙袋堵半地下室污水反冒。
因居民中有相关专业人士，又同施工方多次沟通，最终大家才获知室外雨污管道及水井同时抬高，是因为设计人员并未到现场仔细勘察，不知道欧风苑7号、9号、17号、19号这四栋住宅楼一层房屋设有半地下室，所以设计时遗漏了四栋住宅楼雨污排放的特殊要求旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。
回应
将增设8个水泵 提升污水至新井
针对数十户有半地下室的居民家中存在雨污倒灌风险等情况，该老旧小区改造项目相关负责人表示，雨污分流施工方案中，其的确未见到有关这四栋住宅楼半地下室雨污排放等特殊性设计旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。
该名负责人表示，目前公司已派出包括设计人员在内的多名工作人员同居民面对面沟通、协商，补救措施已初步确定，即为每栋住宅楼增设两台提升泵，“4个泵同时工作，4个泵备用。先将地下室内污水及雨水排入旧井，一旦井中积水过多，水泵会及时启动，将污水提升至新建污水井，再将污水从新井中自流排出旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。”“这个方案已获居民初步认可。”他说。
设计未到场，新埋的雨污管道及积水井太浅，雨水、污水不得不仍存放旧井中，再泵入新井。
对于新方案，居民们仍心存疑虑旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。“原来我们污水排放是靠坡度向东自流，现在加装提升泵，维护成本高，费用谁来出？”居民们担心，一旦老旧小区改造施工人员撤场，今后提升泵的维护成本，将会落在自己头上。
针对居民的担心，该负责人解释，改造方正向昌平区水务部门提交相关经费申请，并同该小区物业公司协商后期维护事宜旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。
芳城园一区16号住宅楼
必须先拆外立面瓷砖 否则其他“免谈”
老旧小区改造迟迟未动工，原因只有一个：相关部门提供的“改造套餐”要求拆掉瓷砖，新建墙外保温层。但居民们一是认为小区楼外瓷砖结实坚固，拆瓷砖工程量大没必要，劳民伤财，二是看到小区南侧两栋住宅楼外立面改造粉刷没几年，很多地方已褪漆变成了大花脸旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。
芳城园一区16号楼南侧两栋住宅楼改了没几年，外立面已多处“挂花”。
“老旧小区改造应该把钱花在刀刃上，我们小区还在喝‘二次供水’，迫切需要改造上下水管道、供暖及更换故障电梯这些大事旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。”居民们呼吁。
每块10厘米见方，200多万块瓷砖坚固美观，老旧小区改造要全部砸掉，居民认为太浪费。
面对居民的连番投诉，相关部门却坚持称，要改造必须先拆掉瓷砖旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。沟通会开了几次没进展，征集意见结果是过半居民反对。于是，2019年夏天，建起的脚手架被拆走了。
不同意拆瓷砖，老旧小区改造也不上马。双方僵持到2021年10月，在居民的呼吁下，当年10月15日至29日，相关部门又一次就老旧小区改造征集意见旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。
一份由居民出示的《芳城园一区16号楼综合整治业主表决表》中，其中一项显示，针对16号住宅楼节能综合改造工程，需要剔除外立面瓷砖后才能实施，改造后外墙面层为质感涂料。为充分尊重每户业主意见，再次对16号住宅楼进行民意调查旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。
“大家都填了表决表，表决表被收走后至今没消息。大家也不知道该找谁问。”一位居民说。
回应
居民表决未通过 改造恐难再启动
针对该负责人的回应，居民们则认为，16号住宅楼虽然已有20余年历史，但在建造时墙内已建有4厘米厚的保温层，且并非水泥砂浆，“如果认为这栋住宅楼保温不符合标准，外立面瓷砖不符合标准，相关部门可以请专业部门进行鉴定，拿出科学依据说服居民，而不能‘一刀切’，不同意拆瓷砖，就不给改造旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。”
芳城园一区16号住宅楼墙内配设有4厘米厚保温层，并非水泥砂浆。
4楼18楼为什么不能买
实话实话，今年购买新房有两个显而易见的“弊端”。
其一是，可能发生“买完房后就降价”的情况旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。原因很简单，当前的市场行情依然很差。克而瑞数据显示，今年前7个月百强房企销售额同比降近5成，千亿房企只剩10家，不到去年的一半。销售额“腰斩”下跌，说明开发商仍然受困于销售。
再加上今年9-11月份，是开发商第二次还债高峰期旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。这意味着未来几个月开发商降价促销的可能性很大。尤其是12月份，为了冲业绩，卖房积极性更大。
其二是，稍不留意，就可能购买到问题楼盘。根据克而瑞披露的2021年底全国重点城市停工、延期、问题房源数量排名，截止到2021年底，全国24个城市尚未交付的问题项目总建面高达2468万平旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。对应的房源总套数高达18.6万套。长沙、郑州、武汉、重庆、昆明、福州等热点城市，问题楼盘数量占比均超过14%。
换句话说，在当前的市场环境下，首套房小白走进上述城市开发商的售楼部，买到问题房子的总概率超过14%旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。尤其是郑州，买到问题楼盘的概率高达28%。
我们说这话的意思，并非打击大家买房的热情，只是出于好意据实警告大家在买房时一定要睁大眼，做足功课，千万不能掉以轻心旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。更不能像前几年那样，盲目跟风买房。尤其是掏空三代人“六个钱包”才凑够首付款的纯刚需购房者，要认清首付款来之不易的现实，对待买房问题更要慎之又慎。
当然，我们也相信，经过过去这一年多房地产大幅波动的“洗礼”后，现在已经鲜有人再盲信“闭眼买房永远赚”了旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。
买房需要智慧，入市的时机至关重要。同理，选房也需要高超的技巧。
根据国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》，我国家庭户人均居住面积已经达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。基于此，有专业人士认为，我国的住房已经由“严重稀缺”跨度到了“严重过剩”时期。
对此，我们的看法是，我国的住房矛盾已经从总量短缺转为整体供应充足，且人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求。简单来说就是，过去大家只追求于有房子住，房子的户型、楼层、朝向等可能很容易被忽略旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。而未来大家对住房的美好愿景很显然已经聚焦到，对房子的环境、楼层、采光、视野等层面上去了。
买房楼层的选择其实是一门大学问旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。但说实话，过去这些年中国绝大多数的购房者，对楼层的选择缺乏最基本的认知。面对一栋几十层的高楼，很多人都不知道该如何选择楼层，盲目追高或追低更是普遍存在。不仅如此，很多人还听信外行的话，被风水说、数字不吉利等带偏。
你能想象得到吗，直到今天依然有人觉得4楼、8楼、18楼是不能买的。原因说出来更是贻笑大方：4楼是因为谐音“死”、“失”、“逝”等，不吉利；8楼是因为“七上八下”的说法，不是好预兆；18楼就更离谱了，因为“十八层地狱”旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。
其实买房选楼层，应该遵守的原则只有一个一定要在避开劣质楼层的前提下，选择最合适的，性价比最高的。因为劣质楼层，可能带来的问题是一系列的，而且是无法弥补的，比如采光差、易返潮、蚊虫多、噪音大等旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。如果花了大价钱，又买到不满意的楼层，入住后才是煎熬的开始。
那么，当我们站在一栋二十三层的高楼面前时，到底哪些楼层是不能买的呢旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈？在懂行人看来，一栋楼中真正不建议购买的其实是“这4个楼层”：
第一，天地层。
所谓天地层，顾名思义就是指“接天连地”的楼层，即一楼和顶楼旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈。一楼为什么不建议购买？主要原因有四个：1、一楼在地面，毫无隐私可言。任何人都可以轻而易举地从外面窥探到室内的一举一动。生活在这样的房子里，每天都像是现场直播；
2、一楼易返潮。尤其是南方每年的6、7月份梅雨季节，东南季风带来的太平洋暖湿气流，会出现持续天阴有雨的气候。让整个家里变得湿湿黏黏，时间长了，整个房间都会发霉，进而导致满屋的霉味；
3、一楼蚊虫多。老鼠、蚂蚁、蚊子、小飞虫、蚯蚓、多足虫等，都能够通过门缝爬进1楼。别说住在这样的房子里，就是想想浑身都起鸡皮疙瘩；
4、一楼一般很难有升值，事实上开发商在销售时，一楼的单价也是最低的。而且通常情况下，一楼都是作为尾盘出售。可见市场认可度很低。
有人可能会说，一楼的很多弊端可以通过后期的装修消除。比如返潮，就可以通过做防水，家里装除湿机等避免。比如装防窥玻璃、贴防窥膜，防止别人看到室内等。而且，最重要的是，现在越来越多的小区，高层的一楼都作为架空层了，不再对外出售。洋房的一楼一般是买一送二（地下两层），算起来比较划算。这些我们不置可否，我们文章说的是绝大多数普遍情况。
顶楼为什么不建议购买？原因有三个：1、顶楼冬冷夏热，尤其是超高层住宅，顶楼冬天门窗基本没法开，因为风太大；
2、顶楼容易漏水。有人可能会说，现在的防水技术和防水工艺已经很发达了，这种言论早就过时了。笔者接触过很多专业做防水的，据他们所说，即使在今天，顶楼漏水的概率仍然很大。防水做得再好，也不过能维持5-7年；
3、顶楼对电梯的依赖很大，尤其是三四十层的超高层住宅，电梯出故障，上下楼是非常痛苦的事情。现实中很多房龄超过10年、入住率超过70%的小区，电梯的故障率已经很高了。顶楼每天花在等电梯上的时间，至少15分钟。尤其是早晚高峰期，等电梯的时间可能加倍。
第二，腰线层。
所谓腰线层，其实就是装饰层。说白了就是楼盘设计时，为了整体好看而加装的挡泥板、铁板、流线板等。类似于汽车车身的镀铬条。但腰线层和镀铬条还是有本质区别的。腰线装饰往往是后装的，这就涉及到打孔、开槽等一系列施工，对于楼外墙的破坏是肯定存在的。这就意味着腰线层发生渗水的概率，比其它正常楼层要大得多。
此外，腰线层还有三个弊端：1、腰线层一般分布在3层、4层或次顶层。这就意味着腰线层突出的部位，很容易被小偷、盗贼等当作入室的绝佳跳板；
2、腰线层突出部位，很容易藏污纳垢。有时候小鸟也会在此停留，所以时间长了，很容易残留鸟粪、垃圾等。而且清扫极其困难。如果这些位置刚好对应的是室内的客厅、卧室、厨房等，这就意味着我们每天都要面对这些污垢，很影响观感；
3、非常突出的腰线位置会影响采光。尤其是腰线是横梁结构的楼层，基本上可以遮挡3/4的阳光。如果横梁结构是在客厅阳台的正前方，那么整个客厅的采光都会被遮挡。而且从室内对室外观望，视野也会严重受限。
第三，返水层。老小区通常是1楼，新小区一般是2楼。
对于这一点，笔者最有发言权，因为我住过返水层，而且经历过卫生间返水。那种场景，这辈子不想再经历第二次——在外面劳碌了一天，当你拖着疲惫的身躯回到家，打开门后，扑鼻而来的是足以让你吐三天三夜的恶臭，以及满屋不可描述的惨状……
返水层的劣势是非常明显的。目前我国的很多小区，采用的排水方式都是“自然落差排水法”，即一栋楼自上而下所有住户共用一根下水管道，新小区1楼通常是独立管道。这意味着2楼是自然落差排水的最低楼层，换言之一旦主排污管道堵塞，生活污水和卫生间的下水，就可能返水到2楼。
返水层的弊端不需要多赘述，大家也都能明白。我们另外想说的是，虽然2楼是返水层的最大受害者，而且法律法规也明确规定，2楼可以采取法律途径维护自身的权益——举证是哪家的行为造成的主管道堵塞，可以通过合法途径，向该住户索赔经济损失。但现实中，这种情况发生时，2楼往往很难维护自己的权益。归根结底是因为举证很困难。所以，为了杜绝此类事件发生，我们强烈建议大家，若非万不得已，千万不要购买返水层。如果已经购买了，也一定要想办法改独立下水道。千万不要等到下水道堵了之后，再去打算。
第四，设备层。
顾名思义就是存放整个小区供水供电发电机、设备降温空调外机、除湿机等的楼层。需要说明的是，现在市面上有设备楼层的楼盘已经很少了，因为一般情况下，新小区都会把设备层放在地下一层或二层，或者单独在小区内建造独立的设备用房。这些房子在整个小区里虽然显得格格不入，而且占用了很大公摊，但却最大程度保证了整个小区住户的居住舒适。
根据懂行人的经验，现有的设备层一般存在于三个地方：地下室、中间楼层和顶层。所以大家在购房时，一定要多看多观察多留心。不能只顾着欣赏室内的场景，对于室外的设备机器等，也要格外留意。
综上所述，就是一栋楼中真正不建议大家购买的4个楼层：天地层、腰线层、返水层、设备层。这4个楼层是存在天然不足的，而且有些是会给入住其中的住户带来极其糟糕的居住体验，有些甚至是永生难忘的。
房价居高不下，居大城市不易，买房更是越来越艰难。尤其是对于掏空家底外加背负二三十年银行贷款的刚需购房者，一辈子可能只有一次选房的机会，所以这次机会至关重要。我们通过懂行人的分析，向大家一五一十地揭露了4大楼层的弊端，并不是博眼球，而是希望能真正帮助千千万万的刚需购房小白，能把钱花在刀刃上，买到真正物超所值的好房子。
一楼挺好，接地气，不用爬楼
腰线层也挺好啊，有的多了平台
我就买顶楼！觉得挺好
相信看完以上的内容，大家对于旧改为啥闹心？有的设计缺陷致雨污倒灌，有的非拆外墙其他免谈以及其他几个相关问题都有了比较全面且深刻的理解。如果大家还有不明白的地方，欢迎后台留言。
