石门楼市

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前两天后台有个朋友给我留言，说他买的二手房已经拿到房产证了，但是原来的房主一直不把户口迁走，问之后会有哪些影响，能怎么解决，这事还挺重要的，展开聊聊。

先说影响，原房主不迁户口还是会带来蛮多麻烦的，给大家列几个。

第一，这房子之后咱不好出手，买方查到房子名下有其他户口，嫌麻烦，咱降价都不一定要。

第二，我们国家不能强制迁户口，原房主的户口可能会一直在你的房屋名下。即便法院起诉也没用，因为户籍的事归派出所管。

第三，买学区房的朋友很可能学位用不了。现在很多城市有六年一学位的政策，“六年”一般是从房屋登记开始算，如果原房东在登记之后把入学名额用了，他不迁走，那你之后六年也用不了学位。

第四，未来房屋动迁，如果赔偿政策按户口人头算，前房主也能回来分钱分房子。

第五，如果原房主惹啥麻烦了，比如借高利贷了，人家按身份证找来了，也会带来很多困扰。

那这事能怎么解决呢？分两种情况，已经买好了和还没买的。

房子已经过户了的，这种比较难搞。要先协商解决，协商不成，找派出所。刚也说了法院不管户籍，告不了也不能强迁。

但是有些地方的派出所可以解决，比如说河北省就规定，如果原房主不迁户口，新业主可以去派出所登记，派出所会给新业主在该住址立户，并告知原住户将户口迁出。

6个月原房主还不迁出的，派出所可以将其户口冻结，然后给新业主做好迁户。

还没买的通过两步降低风险，先了解房子情况，可以和原房主去派出所查房屋名下户口或者花钱找个律师去派出所做个户籍摘抄，看有几个，需要特别的注意的是房子名下可能会有很多户口，比如前房主亲戚朋友。

然后把什么时候迁户写进购房合同，列好不迁的违约金，比如逾期一天500，尽量定高点。如果之后他拖着不迁，咱就天天收钱。

其实在购买二手房的时候，除了户口还有很多要注意的事，下面就来说说二手房最容易忽视的10大细节！

1、二手房最初交易时间

二手房验房时首先要看的是二手房一次交易的时间。最初交易时间到二手房购买时间多长，可以了解房子的寿命时间，以及房子的规划情况。

2、原户主出卖房子原因

了解二手房房子户主出卖房子的原因，如果是房子老化、市政规划、拆迁、二手房风水等情况，需要特别注意。如果原房主只是因为想出卖或者缺钱或者有更好的房子，那就不用担心。如果是房子质量问题，房子老化或者违反市政规划需要拆迁的房子，最好不要购买。

3、查看二手房户型图

在验房时要向原房主要房子的户型图，并实地去观看房子周边环境以及物业和小区的具体情况，这对将来住进去也有所好处。

4、清点附送物品

二手房在验房时，还要记得清点原房主承诺的物品。对附送物品根据型号、数量、规格、牌子列好清单。在二手房交易时，附送品也算在购房费用里面。而且对于二手房装修时也可以利用，减少将来二手房装修成本。

5、二手房室内设施及质量问题

二手房在出卖时是不是存在质量或者缺陷，如墙壁的裂缝、天花板渗水、返潮等。房屋有无裂缝，主要是墙面和地面。渗水指屋面漏水、水箱漏水、楼面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等质量问题。

6、门窗的灵活性

检验窗是否渗水，窗台有无水渍，以及用手轻巧窗台是否崩裂。门和窗开关是否灵活，开关是否有无特别的声音。门插是否插入得太少；房门的插销、门锁是否太长太紧。门上油漆是否完好无缺，门内外面是否光滑平整和有无磕碰。

7、二手房验收查看缺陷

二手房验收时记得将家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主为了遮掩房子本身的不可弥补的缺陷，特地用家具遮掩。

8、二手房原房主费用问题

二手房验房时确认原业主将自己涉及钱的费用结清，如水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。

9、二手房证件和过户手续是否齐全

对二手房进行验收时，要看楼房交付使用的证件是否齐全，如维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。二手房需要办理的过户手续，如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。

10、二手房验房注意房子的清洁

在二手房验房时，注意房子是否清洁有无残留建筑垃圾。检查所有可以拆开的空间内是否有垃圾。

怎么样，这些“小”事你都注意过吗？